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	「The Daily NNA」隔週連載　知っ得！豪州不動産講座第９回　オフィスリース契約更新手続きについて
	投稿者: Tammyさん 2008/09/01

オフィスリース契約手続きは、一般的に５年前後と契約期間が長期に渡ることが多く、オフィス契約書類の保管管理をしていても契約満了日がいつなのか、またいつ頃までに契約更新もしくは移転を検討したら良いのかわからず、気がついたらリース期限満了直前で、慌ててオフィス探しをしなければならないというケースも多々あります。

また、オフィスリース契約書は住宅の賃貸借契約書とは異なり、ページ数も多く、契約項目を全て把握することは大変な作業です。「家主から、オフィスリース契約更新に関する提案書を受け取って、初めて、現在借りているオフィスの契約内容を確認しました。」という声も聞きます。

第６回豪州不動産講座「貸し手が強気のシドニーオフィス市場」でもお伝えしましたが、現在のシドニーオフィス市場（特にシドニーＣＢＤ）では、プレミアム（例：チフリータワー）やＡグレード（例：ゲートウエイ）の需要が高く、空きオフィス物件空室率が０７年７月時点では3.8％と落ち込み、強気な貸し手市場が続いておりますので、オフィスリース契約満了日が迫っている企業の方は、早めに契約更新もしくは移転の検討をされることをおすすめします。今回は、オフィスリースの契約更新手続きをする際の重要ポイントをいくつかご紹介します。

ポイント１．オフィスリース契約更新提案内容を確認
家主（貸し手）より、オフィス契約が満了する約６ヶ月前にリース契約更新の提案書が送られてきます。提案書には、契約期間、年間の㎡当りの賃料、年間賃料上昇率、インセンティブ、駐車場代、管理費、原状復帰費用等、交渉となる要点が簡単にまとめられており、その内容に貸し手と借り手が同意をして初めて、リース契約書の作成に取りかかります。

ポイント２．市場調査
上記の通り、シドニーのオフィス市場は貸し手が非常に強気なので、大幅に賃料を値上げしてきたり、弁護士費用や原状復帰費用が全て借り手の負担になっていたり、貸し手だけに都合の良い条件にて提案される場合がありますので、提案内容が市場に見合った妥当な内容かどうかを検証する必要があります。
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ポイント３．家主（貸し手）との交渉
交渉する要点はいくつかありますが、重要なのは市場調査をしっかり行い、現在のオフィスリース契約内容と提案内容、そして市場調査内容を比較し、交渉するポイント（賃料の交渉など）の根拠や裏づけを取る必要があります。
交渉するに当って、しっかりとした根拠やデータなしに、貸し手側の不動産エージェントに交渉を臨むのは、厳しいと考えたほうが無難です。また、交渉の際には、移転する覚悟があるという姿勢も見せつつ、交渉次第では長期のリース契約更新手続きをする準備があるという意思表示をすることが必要な場合もあります。

リース契約更新の交渉が難航してしまった場合、万が一に備えて移転先のリサーチも、同時並行的に進めていかれることをお勧め致します。弊社では、オフィスリース契約更新手続き及び移転に関してのご相談を承っておりますので、ご質問等がありましたらお気軽にご相談下さい。

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